Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo podmiotowe, odnoszące się do nieruchomości gruntowej i znajdujących się na niej budynków. Nieruchomość należąca do Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy (bądź związku tych jednostek) może zostać oddana w użytkowanie osobie fizycznej lub prawnej. W artykule tym odpowiadamy na pytanie, czym jest użytkowanie wieczyste w świetle polskiego prawa. 

Użytkowanie wieczyste – regulacje prawne

Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej. Pozwala ono konkretnemu użytkownikowi wieczystemu do zarządzania nieruchomością gruntową w sposób podobny do właściciela. Użytkowanie wieczyste znacznie różni się od ograniczonych praw rzeczowych, będących swoistym “pomostem” pomiędzy nimi, a prawem własności. 

Użytkowanie wieczyste jest prawem podmiotowym i odnosi się do nieruchomości gruntowej. W przeważającym procencie dotyczy ono gruntów zlokalizowanych w granicach administracyjnych aglomeracji miejskich. 

Instytucja użytkowania wieczystego jest uregulowana przepisami znajdującymi się w Kodeksie cywilnym. Prawo użytkowania wieczystego regulują art. 232-243 Kodeksu cywilnego, ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa z dnia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Prawo własności gruntu i prawo własności budynku nie są tożsame. Prawo własności ma znacznie szerszy kontekst od użytkowania wieczystego. Na jego mocy właściciel może m.in. sprzedać dany grunt lub też obciążyć go hipoteką. Może on również zawrzeć polisę ubezpieczeniową dotyczącą nieruchomości znajdującej się na danym terenie. Natomiast użytkownik wieczysty nie może przenieść prawa do własności gruntu, ponieważ nim nie dysponuje. Może natomiast dysponować swoim prawem do użytkowania wieczystego, obciążać je, bądź zapisać na drodze testamentowej. 

Użytkowanie, podobnie jak własność, podlega prawu egzekucji i dziedziczenia. Jednak należy pamiętać, że w okresie obowiązywania umowy, jedynym właścicielem gruntu mogą być: Skarb Państwa, gmina, powiat, województwo, związek jednostek samorządu terytorialnego.

Użytkowanie wieczyste – konieczność notarialnego potwierdzenia

Użytkowanie wieczyste odnosi się do sposobu i charakteru użytkowania nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki. Wskazane podmioty mogą być upoważnione do oddania w użytkowanie wieczyste wszelkiego typu nieruchomości gruntowych. Nie ma znaczenia czy przekazanie nieruchomości gruntowych ma być dokonywane na rzecz osób fizycznych, czy posiadających osobowość prawną. 

W świetle obowiązujących przepisów użytkowanie wieczyste musi być potwierdzone aktem notarialnym. Ponadto konieczny jest wpis do właściwej księgi wieczystej.

Prawa i obowiązki użytkownika wieczystego

Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem na zasadach zbliżonych do tych, jakie przysługują właścicielowi w ramach prawa własności. 

Zgodnie z powyższym, użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości gruntowej, ale z wyłączeniem osób trzecich. Prawo użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie. Oznacza to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić na okres 99 lat (wyjątkowo okres ten może ulec skróceniu i wynieść nie mniej niż 40 lat). 

Ustawodawca konstruując prawo użytkowania wieczystego przewidział także możliwość wydłużenia okresu użytkowania po upływie okresu wyznaczonego w pierwotnej umowie. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem wskazanego w umowie terminu użytkownik wieczysty może przedłużyć użytkowanie na dalszy okres, tj. od 40 do nawet 99 lat.

Użytkowanie wieczyste – konieczne opłaty

Użytkownik wieczysty musi liczyć się z koniecznością uiszczania rocznych opłat z tytułu wykonywania prawa użytkowania wieczystego. Ich wysokość warunkuje ogólna wartość danej nieruchomości gruntowej stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego. Na wysokość opłat ma wpływ także cel w jakim wykorzystywana jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste.

Opłaty za użytkowanie wieczyste są aktualizowane corocznie, ponieważ zmianie ulegają wartości wszystkich nieruchomości. 

Kwestia przedłużenia użytkowania wieczystego została poruszona w uchwale Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 roku (sygn. akt III CZP 94/11). Każdy użytkownik wieczysty w dniu zawarcia umowy notarialnej musi przygotować się na określone wydatki, takie jak opłata jednorazowa. Jej wysokość wynosi od 15 do 25% wartości nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Ponadto użytkownik wieczysty musi corocznie ponosić opłaty związane z użytkowanym gruntem. 

Wszystkie opłaty muszą być uregulowane z góry za rok kalendarzowy, a zapłata należności z danego tytułu musi nastąpić do 31 marca każdego roku.